ПРИКАЗ Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 08.08.2005 N 54

ПРИКАЗ Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 08.08.2005 N 54
"О СТАНДАРТАХ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ГУ ГУИОН, ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ"


ГОСУДАРСТВЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

ПРИКАЗ
от 8 августа 2005 г. N 54

О СТАНДАРТАХ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ГУ ГУИОН, ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ
ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ
ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Во исполнение распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 1 октября 2004 года N 515-р "О порядке конкурсного отбора уполномоченных оценщиков приватизируемого имущества Санкт-Петербурга", а также с целью упорядочения оценочной деятельности, осуществляемой ГУ ГУИОН, улучшения качества отчетов об оценке и повышения эффективности проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки приказываю:

1. Применять в качестве стандартов при выполнении работ по оценке объектов оценки и экспертизе отчетов об оценке объектов оценки, обязательных для ГУ ГУИОН:
1.1. Международные стандарты оценки МСО-2005 в части, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации, и с учетом особенностей, установленных правовыми актами Санкт-Петербурга и настоящим приказом.
1.2. Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке, утвержденные правлением Российского общества оценщиков 22 марта 2002 года .
1.3. Приказ ГУ ГУИОН от 30 июня 2004 года N 41 "Об утверждении Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке объектов оценки".
2. Сотрудникам отдела методологии и практической оценки имущества ГУ ГУИОН и экспертно-аналитического отдела ГУ ГУИОН в процессе осуществления оценки объектов оценки и при проведении экспертизы отчетов об оценке объектов оценки неукоснительно руководствоваться документами, указанными в пункте 1 настоящего приказа.
3. Установить, что:
3.1. Оценка рыночной стоимости объектов оценки, находящихся в собственности Санкт-Петербурга или приобретаемых в собственность Санкт-Петербурга, выполняется аттестованными оценщиками на основании технических заданий на оценку, согласованных в установленном порядке Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
3.2. Оценка застроенных или предназначенных к застройке земельных участков выполняется на основании градостроительной документации, в качестве которой могут использоваться следующие документы:
3.2.1. Генеральный план развития города Санкт-Петербурга.
3.2.2. Схемы территориального планирования с учетом функциональных зон.
3.2.3. Правила землепользования и застройки.
3.2.4. Градостроительный регламент земельного участка.
3.2.5. Предпроектные предложения, утвержденные установленным порядком Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.
3.3. В процессе оценки застроенных или предназначенных к застройке земельных участков должны быть учтены предусмотренные градостроительными документами по объекту инвестирования и согласованные в установленном порядке затраты по инженерной подготовке и благоустройству территорий согласно перечню, утвержденному Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
3.4. Сметы на выполнение затрат согласно пункту 3.3 настоящего приказа должны быть согласованы профильными комитетами Правительства Санкт-Петербурга в установленном порядке.
3.5. Раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов" отчета об оценке объектов недвижимости оформляется в соответствии с приложением к настоящему приказу.
3.6. Положительное экспертное заключение не может быть выдано на отчет, не соответствующий стандартам оценки и экспертизы оценки ГУ ГУИОН, введенным настоящим приказом.
4. Рекомендовать аттестованным оценщикам при оформлении отчетов об оценке для последующего представления на экспертизу в ГУ ГУИОН руководствоваться стандартами, установленными настоящим приказом.
5. Заместителю начальника ГУ ГУИОН Веселову М.А. в срок до 10 августа 2005 года принять необходимые меры для опубликования настоящего приказа на официальном сайте ГУ ГУИОН в сети Интернет и в средствах массовой информации.
6. Контроль за исполнением настоящего приказа оставляю за собой.

Начальник учреждения
Городского управления
инвентаризации
и оценки недвижимости
Д.А.Куракин





УТВЕРЖДЕНЫ
приказом ГУ ГУИОН
от 08.08.2005 N 54

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ФОРМИРОВАНИЮ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

1. Общие положения

Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р, распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него" и иных стандартов профессиональной практики , стандартов профессиональных организаций и др.).
Целью настоящих Методических рекомендаций является повышение уровня качества отчетов об оценке объектов оценки, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, а также формирование базы данных объектов оценки, предоставляемых на инвестиционных условиях.
Раздел отчета об оценке "Краткое изложение основных фактов и выводов" является частью отчета об оценке и представляет собой краткое содержание отчета, включающее основные сведения об объекте оценки, условиях проведения оценки, использованных подходах и методах, полученном результате. Содержание Раздела позволяет составить мнение о действиях и предположениях, стоящих за выводами оценщика в отношении стоимости объекта оценки.

2. Область применения

Настоящие Методические рекомендации обязательны при выполнении отчетов об оценке объектов оценки, выполняемых ГУ ГУИОН или по заказу ГУ ГУИОН. Настоящие рекомендации обязательны для иных оценщиков, осуществляющих оценку объектов оценки, отчеты которых в дальнейшем подлежат экспертизе в ГУ ГУИОН.

3. Термины и определения

Термины и определения, которые используются в настоящих Методических рекомендациях, приведены в приложении 1 .

4. Требования к форме представления Раздела

4.1. Раздел оформляется в табличном виде в соответствии с формами приложений 2 и 3.
4.2. Электронная копия Раздела должна предоставляться вместе с отчетом об оценке в ГУ ГУИОН.

5. Требования к структуре Раздела

Раздел должен содержать следующие обязательные подразделы:
5.1. Подраздел I. "Исходные данные для расчета", в том числе:
- вид объекта оценки;
- адрес объекта оценки;
- кадастровая стоимость земельного участка;
- основные сведения об объекте оценки с подробными технико-экономическими показателями, которые являются исходными данными для расчетов;
- информация о собственнике объекта оценки;
- балансовая стоимость объекта оценки;
- информация о заказчике оценки;
- информация об оценщике;
- основание для выполнения оценки;
- цель оценки;
- назначение оценки;
- вид определяемой стоимости;
- дата проведения оценки;
- дата определения стоимости;
- дата составления отчета;
- оцениваемые права;
- перечень документов по объекту оценки, используемых для проведения оценки;
- краткое описание особых допущений и ограничений, принятых при проведении оценки.
5.2. Подраздел II. "Основные данные и предпосылки, используемые в расчете", в том числе:
- вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки;
- описание технико-экономических, объемно-планировочных характеристик и объемно-конструктивных решений объекта оценки, включая существующие и/или будущие улучшения;
- описание структуры и состава объекта оценки по функциональному назначению при его наиболее эффективном использовании;
- сведения о принятых в расчетах показателях дохода от объекта оценки;
- сведения о затратах на строительство/реконструкцию/капитальный ремонт улучшений;
- данные о принятом в расчетах уровне риска.
5.3. Подраздел III. "Результаты расчета", в том числе:
- результаты, полученные в рамках каждого из используемых в оценке подходов, сведения о проведении их согласования;
- итоговый результат оценки ;
- расчетные коэффициенты по объекту оценки.

6. Виды форм Раздела

В зависимости от вида объекта оценки при формировании Раздела отчета используется одна из следующих форм:
- форма раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для незастроенных земельных участков - в случае, когда объектами оценки являются земельные участки, пригодные для последующей застройки;
- форма раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для застроенных земельных участков - в случае, когда объектами оценки являются:
- здания и/или сооружения;
- здания , их части, подлежащие реконструкции или капитальному ремонту;
- незавершенные строительством объекты.

7. Основные требования к оформлению Раздела

7.1. При формировании Раздела необходимо руководствоваться инструкциями по заполнению раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для соответствующих объектов оценки, различных по функциональному назначению :
для незастроенных земельных участков:
- Инструкция по заполнению раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для незастроенных земельных участков ;
- Инструкция по заполнению раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для незастроенных земельных участков ;
для застроенных земельных участков:
- Инструкция по заполнению раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для застроенных земельных участков .
7.2. Если набор полей формы не позволяет представить всю существенную информацию об объекте оценки и его оценке, оценщик вправе дополнить Раздел новыми полями, отражающими специфику объекта оценки. Удаление не используемых полей из формы не допускается.

8. Изменение и дополнение Раздела

Изменения и дополнения в Раздел и Инструкции утверждаются начальником ГУ ГУИОН.





Приложение 1
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. Техническое задание на оценку - утвержденный в установленном порядке исходный документ, являющийся неотъемлемой частью договора на проведение оценки, определяющий цели, требования и основные исходные данные, необходимые для проведения оценки.
2. Поле формы Раздела - ячейка таблицы , предназначенная для записи характеристики параметра объекта оценки.
3. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
4. Дата составления отчета - календарная дата, на которую было сделано последнее изменение в отчете.
5. Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения оценщиком осмотра объекта оценки .
6. Обременения - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества .
7. Помещение - единица комплекса недвижимого имущества , выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
8. Жилое здание - здание, предназначенное для проживания в нем людей.
8.1. Секция жилого здания - часть здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделенная от других частей здания глухой стеной. Длина коридоров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лестничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 кв. м.
8.2. Жилая квартира - изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.
8.3. Подсобное помещение - помещение квартиры, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд проживающих .
8.4. Вспомогательные помещения - помещения здания, предназначенные для обеспечения его эксплуатации или бытового и культурного обслуживания проживающих .
8.5. Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.
Площади подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья , внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь зданий не включаются.
Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа.
Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.
При определении площади помещения мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м - при 45°, 0,5 м - при 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м - при 45°, 60°, не ограничивается при наклоне 60° и более.
8.6. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
8.7. Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас.
Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.
Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола .
9. Площадь застройки зданием - определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.
10. При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.
10.1. Этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
10.2. Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
10.3. Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
10.4. Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней , верхней или в средней частях здания.
10.5. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
10.6. Этаж мансардный - верхний этаж в чердачном пространстве, фасад которого, как правило, полностью или частично образован крышей. Используется для жилья, хозяйственных целей и учреждений общественного назначения.
10.7. Этаж мансардный - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
10.8. Чердак - пространство между поверхностью покрытия , наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
11. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки /-0,000 и ниже этой отметки .
11.1. Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах , а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
11.2. Строительный объем наземной части здания с чердачным перекрытием следует определять умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.
11.3. Строительный объем наземной части здания без чердачного перекрытия следует определять умножением площади вертикального поперечного сечения на длину здания, измеренную между наружными поверхностями торцовых стен в направлении, перпендикулярном площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя.
Площадь вертикального поперечного сечения следует определять по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола этажа. При измерении площади поперечного сечения, выступающие на поверхности стен архитектурные детали, а также ниши учитывать не следует.
При наличии разных по площади этажей объем здания следует исчислять как сумму объемов его частей. Также отдельно по частям следует исчислять объем здания, если эти части существенно различаются по очертанию или конструкции. При раздельном исчислении объема здания по частям разграничивающая стена относится к части здания, которой она соответствует по высоте или конструкции.
Строительный объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыш, включается в строительный объем здания.
Объем эркеров, веранд, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его полезный объем, следует подсчитывать особо и включать в общий объем здания. Объем лоджий из объема здания не вычитается. Не включается в объем здания объем проездов, портиков, а также крытых и открытых балконов.
Технические этажи жилых и общественных зданий следует включать в объем зданий.
Объем мансардного этажа следует определять умножением площади горизонтального сечения мансарды по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды до верха чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытия мансарды следует принимать ее среднюю высоту.
Объем подвала или полуподвала следует определять умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола до уровня чистого пола первого этажа. При устройстве внутри здания подвала без возведения стен над ним площадь следует определять по внешнему обводу стен подвала на уровне перекрытия над ним.
Общий строительный объем здания с подвалами или полуподвалами следует определять как сумму объема надземной части здания и объема подвала .
Измерение стен по внешнему обводу следует производить с учетом толщины слоя штукатурки или облицовки.
12. Лестнично-лифтовой узел - помещение, предназначенное для размещения вертикальных коммуникаций, - лестничной клетки и лифтов.
Лифтовой холл - помещение перед входами в лифты.
13. Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
14. Лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
15. Эркер - выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.
16. Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик жилого здания, обуславливающих его качество.
Эксплуатационные требования к жилому зданию - установленные нормативными документами условия к жилому зданию , обеспечивающие его эффективную эксплуатацию.
17. Сети инженерные - трубопроводы и кабели различного назначения , прокладываемые на территориях населенных пунктов, а также в зданиях.
18. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям.
19. Для производственных и складских зданий.
Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей , измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен , тоннелей, внутренних площадок, антресолей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, галерей и переходов в другие здания.
В общую площадь здания не включаются площади технического подполья высотой менее 1,8 м до низа выступающих конструкций , над подвесными потолками, проектируемыми согласно 5.2, а также площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.
Площадь помещений, занимающих по высоте два этажа и более в пределах многоэтажного здания , следует включать в общую площадь в пределах одного этажа.
20. Для общественных зданий.
Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей .
Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа. Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.
При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.





Приложение 2
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости

ФОРМА РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ"
ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ


Общая площадь здания ,
кв. м, в том числе:
надземной части
подземной части

Наименование

Общая площадь улучшений нового
объекта недвижимости, кв. м, в том
числе:
надземной части
подземной части

Данные о распределении площадей улучшений нового объекта
недвижимости и генерируемом доходе
-
Зани- Функция Доход от аренды Доход от продажи Площади помещений
маемыеисполь-
этажи зованияЕдиницыСтоимостьЕдиницыСтоимостьПолезная Общая
площа- измере- аренды измере- продажи площадь,площадь,
дей ния ния кв. м кв. м
-

-
Итого:

Дополнительные затраты инвестора,
руб.

- Сравнительный под-
ход, руб.

Предполагаемые затраты инвестора на
строительство инженерных коммуника-
ций, передаваемых в собственность
Санкт-Петербурга, руб.

<1> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<2> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.





Приложение 3
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости

ФОРМА РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ"
ДЛЯ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ


Строительный объем существующих
улучшений, куб. м

Максимальная высота здания ,
сооружений и др.

- на улучшения

Банковские реквизиты

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете <4>

Показатели застройки земельного
участка, кв. м:
- площадь застройки улучшениями
нового объекта недвижимости ;
- площадь площадки для парковки
автомашин ;
- площадь автомобильных дорог;
- площадь газонов;
- площадь тротуаров;
- площадь контейнерных площадок

Общий срок строительства, мес.

Общая площадь улучшений объекта
недвижимости после реконструкции
, кв. м, в том
числе:
надземной части
подземной части

Данные о распределении площадей улучшений объекта недвижимости
после реконструкции и генерируемом доходе
-
Зани- Функция Доход от аренды Доход от продажи Площади помещений
маемыеисполь-
этажи зованияЕдиницыСтоимостьЕдиницыСтоимостьПолезная Общая
площа- измере- аренды измере- продажи площадь,площадь,
дей ния ния кв. м кв. м
-

-
Итого:

Затраты на строительство , руб.


Подход Вес

Рыночная стоимость объекта оценки
с учетом предполагаемых затрат
инвестора на строительство инженер-
ных коммуникаций, передаваемых
в собственность Санкт-Петербурга,
руб.

Доля стоимости улучшений в общей
стоимости объекта недвижимости при
новом строительстве, %

<3> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<4> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.





Приложение 4
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости

ИНСТРУКЦИЯ
ПО ЗАПОЛНЕНИЮ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ
И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


I. Исходные данные для расчета

Основные данные об объекте оценки

Вид объекта оценки - вносится следующее: "незастроенный земельный участок".
Адрес объекта оценки - заполняется согласно точному милицейскому адресу объекта или строительному адресу с обязательным указанием административного и строительного районов, квартала и корпуса .
Краткое описание объекта оценки - приводится краткое описание объекта оценки в произвольной форме.
Собственник объекта оценки - заполнение производится по следующей форме:
- объект является собственностью Санкт-Петербурга, балансодержатель - название;
- объект является собственностью Российской Федерации, балансодержатель - название;
- иное .
Нормативная цена земельного участка - заполняется в рублях, указывается величина нормативной цены земельного участка, определенная в соответствии с действующим законодательством.
Площадь земельного участка - заполняется в кв. м.

Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости


В названии подраздела в скобках необходимо указать, на основании какого документа использовались в отчете технико-экономические показатели, например: .
В данном подразделе необходимо отразить указанные ниже показатели для нового объекта недвижимости, определенные в предпроектных предложениях, либо максимальные значения предусмотренных в Градостроительном регламенте диапазонов соответствующих показателей.
Общая площадь здания , в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Площадь застройки зданиями .
Строительный объем здания .
Максимальная высота здания , сооружений и др.

Данные об отчете

Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения оценщиком осмотра объекта оценки .
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата составления отчета - календарная дата, на которую было сделано последнее измерение в отчете.
Иностранная валюта, используемая в оценке, - указывается наименование иностранной валюты, в которой согласно техническому заданию должен быть выражен итоговый результат оценки. В случае если нет соответствующего требования в техническом задании, оценщик может использовать иностранную валюту для выражения промежуточных результатов оценки и итогового результата , например, доллар США.
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб. - курс иностранной валюты, используемой в оценке, установленный Центральным банком РФ на дату проведения оценки. Указывается с той же точностью, что и ЦБ РФ .
Цель оценки - указывается цель в соответствии с СТО РОО 20-06-96.
Назначение оценки - указывается назначение в соответствии с техническим заданием, а также нормативный акт, в соответствии с которым необходимо проведение оценки.
Вид оцениваемой стоимости - указывается вид стоимости, подлежащей определению в соответствии с техническим заданием.
Действующим законодательством предусмотрены следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Основание для оценки - указывается номер договора на проведение оценки и дата его заключения.
Оцениваемые права:
На земельный участок - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- постоянное пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- аренда;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком ;
- безвозмездное срочное пользование.
На будущие улучшения - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- аренда ;
- иное.
Данные об оценщике

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения об оценщике :
наименование;
адрес места нахождения;
сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности;
сведения о страховом полисе;
ответственные исполнители - указываются фамилии и инициалы оценщиков и других специалистов, подписавших отчет.

Данные о заказчике оценки объекта

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения о заказчике оценки:
наименование;
адрес места нахождения.

Данные о собственнике объекта оценки

Наименование.
Адрес места нахождения.
Банковские реквизиты.

Общие сведения

Ограничения КГИОП - при наличии охранного статуса КГИОП у объекта оценки необходимо указать имеющиеся :
- памятник ФЗ ;
- памятник МЗ ;
- объект находится в пределах объединенной зоны охраны;
- объект находится в списке вновь выявленных объектов;
- объект находится в зоне регулируемой застройки;
- иное.
Необходимо указать виды ремонтно-реставрационных работ, предусмотренных по объекту, обязательных для согласования с КГИОП.
Обременения - указываются имеющиеся у объекта оценки обременения.
Характер рельефа участка - дается краткая описательная характеристика рельефа земельного участка, например:
- ровный рельеф;
- имеется уклон;
- наличие дефектов рельефа;
- иное.
Форма участка - дается краткое определение формы земельного участка, например:
- правильная форма;
- неправильная форма;
- конфигурация нерациональная;
- иное.
Наличие улучшений - выбирается вариант из списка:
- отсутствуют улучшения;
- временные сооружения;
- капитальные здания под снос;
- иное.
Описательный адрес объекта оценки - указываются названия улиц, ограничивающих квартал, в котором расположен объект оценки. Перечисление начинается с той улицы, на которой непосредственно находится объект либо по отношению к которой он ближе расположен.
Общая характеристика микрорайона - дается характеристика окружающей застройки по функциональному использованию:
- жилая;
- административная;
- торговая;
- промышленная;
- смешанная ;
- иная.
Обеспеченность инженерной инфраструктурой - отмечаются факт наличия и возможности подключения объекта оценки к сетям инженерной инфраструктуры: водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление, слаботочные системы. По каждому из приведенных видов возможны следующие варианты:
- подведено;
- имеется возможность подключения к внутриквартальным сетям;
- имеется возможность подключения к магистральным сетям;
- отсутствует возможность подключения.
Перечень может быть дополнен.
Транспортная доступность - дается краткая характеристика доступности к объекту по видам транспорта:
- общественный ;
- автомобильный ;
- железнодорожный ;
- водный .
Экологическое состояние окружающей среды - дается краткая характеристика экологического состояния окружающей среды вокруг объекта оценки и его локального местоположения.
Перечень документов по объекту оценки, использованных при проведения оценки - приводится перечень документов , например:
1. Распоряжение КГА от XX.XX.XXXX N XX "Об утверждении проекта границ земельного участка";
2. Заключение ГУ "Управление инвестиций" от XX.XX.XXXX N XX о величине затрат на строительство объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга.
Особые условия и принятые оценщиком допущения - заполнение не регламентировано.

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете

Наиболее эффективное использование земельного участка - указывается вариант использования земельного участка, выбранный в результате анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, проведенного в рамках данной оценки.
Разрешенное использование земельного участка по функциональному назначению - указываются предусмотренные Градостроительным регламентом, в случае отсутствия последнего - предпроектными предложениями, виды функционального использования земельного участка.
Этажность улучшений нового объекта недвижимости - указывается количество этажей улучшений нового объекта недвижимости. Возможны следующие особые случаи:
- если здание переменной этажности - указывается количество этажей по секциям различной этажности, например, 3-5-12;
- если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений - приводится перечень последних с указанием этажности по каждому из них.
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости - заполняется в кв. м, с разделением на:
- надземную часть ;
- подземную часть .
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с указанием значений общей площади по каждому из них в отдельности .
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости по этажам - заполняется в кв. м.
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с указанием значений общих площадей по этажам каждого из них.
Показатели застройки земельного участка - заполняется в кв. м, указываются все имеющиеся по объекту оценки значения следующих показателей:
- площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости - обязательное заполнение;
- площадь площадки для парковки автомашин - обязательное заполнение;
- площадь автомобильных дорог;
- площадь газонов;
- площадь тротуаров;
- площадь контейнерных площадок.
Перечень может быть дополнен.
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости - заполняется в куб. м.
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с указанием значений строительного объема по каждому из них.

Данные о распределении площадей улучшений
нового объекта недвижимости и генерируемом доходе

Целью заполнения этого подраздела является краткое представление структуры улучшений нового объекта недвижимости по критериям:
- функциональное использование площадей:
- распределение площадей с учетом функции использования по этажам;
- деление на площади коммерческие и некоммерческие.
Функция использования площадей - вносится каждая присутствующая в улучшениях нового объекта недвижимости функция использования. Возможные варианты функций использования:
- жилая;
- офисная;
- торговая;
- производственная;
- складская;
- общественного питания;
- бытового обслуживания;
- культурно-развлекательная;
- спортивно-оздоровительная;
- гостиничная;
- социального назначения ;
- автосервис;
- многоэтажная автостоянка закрытого или открытого типа ;
- иная некоммерческая .
Перечень может быть дополнен.
Занимаемые этажи - поле заполняется для каждой имеющейся в улучшениях нового объекта недвижимости функции использования.
Доход от аренды - следует заполнять для площадей таких функций использования, доход от которых рассчитан из предположения сдачи площадей в аренду.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие поля:
Единицы измерения - единица измерения арендной ставки, например, руб./кв. м в год, руб./машино-место паркинга в год.
Стоимость аренды - рыночная величина арендной ставки, в указанных единицах измерения.
Доход от продажи - следует заполнять для площадей таких функций использования, доход от которых рассчитан из предположения продажи площадей.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие поля:
Единицы измерения - единица измерения стоимости продажи, например, руб./кв. м общей площади квартиры, руб./машино-место в паркинге.
Стоимость продажи - рыночная величина стоимости продажи в указанных единицах измерения.
Площади помещений - предусматривает два поля:
Полезная площадь - заполняется в кв. м, поле обязательное для заполнения по функциям использования, которые генерируют доход, например:
- для жилой - это сумма общих площадей квартир, иными словами - это та площадь, за которую платит конечный покупатель - будущий собственник квартиры;
- для офисной, торговой и т.п. - это сумма площадей, за которую уплачивается либо арендная плата при сдаче помещений в аренду, либо стоимость при продаже помещений в собственность;
- для гостиничной - это сумма площадей гостиничных номеров;
- для паркингов - это общая площадь паркинга, уменьшенная на площадь служебных помещений для обслуживающего и дежурного персонала, технического назначения, санитарных узлов и т.п.; иными словами, это площадь собственно парковочных машино-мест и проездов к ним.
Общая площадь - заполняется в кв. м, по каждой функции использования.
Для площадей с функциями использования, не приносящими доход, - обязательное заполнение.
Для площадей с функциями использования, приносящими доход , возможны два варианта заполнения:
1. Если есть информация об общей площади помещений каждой из функций использования - значения указываются в отведенных для этого полях и в сумме должны составить величину, равную значению поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости";
2. Если нет информации об общей площади помещений каждой из функций использования - таблица "Данные о распределении площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе" дополняется строкой с названием "иная некоммерческая площадь" ;
3. В добавленной строке в поле "Общая площадь" указывается сумма площадей помещений, не отнесенных ни к одной из перечисленных функций использования и не генерирующих доход . В этом случае проверкой служит равенство между величиной общей площади улучшений нового объекта недвижимости и суммой значений полезных площадей по функциям использования, генерирующим доход, и значений общих площадей функций использования, не генерирующих доход .

Данные об условиях строительства

Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ. Например, 300000 долларов США на строительство электрических сетей .
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ. Например, 300000 долларов США, письмо ОАО "Ленэнерго" N 253 от 05.04.2002.
Дополнительные затраты инвестора - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма и наименование затрат со ссылкой на устанавливающий их документ. Например, 2442000 долларов США, затраты на экологическое обустройство квартала, письмо Центра санэпиднадзора N 13-02-10-1459 от 18.07.2003.
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство - заполнение не регламентировано.
Тип улучшений нового объекта недвижимости по конструктивному исполнению - выбирается вариант из списка:
- с продольными и поперечными несущими конструкциями;
- каркасное;
- бескаркасное;
- с неполным каркасом;
- блочное;
- смешанное.
Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается сумма затрат на строительство улучшений нового объекта недвижимости .
Удельный показатель затрат на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр общей площади улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается путем деления значения поля "Затраты на строительство" на значение поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".
Общий срок строительства - заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства - заполняется численным значением.

Данные об уровне риска, принятого в оценке

В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются следующие поля:
ставка дисконтирования - заполняется в процентах;
ставка капитализации - заполняется в процентах.
Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:
безрисковая ставка - заполняется в процентах;
ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.

III. Результаты расчета

Стоимостные показатели

Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:
- затратный подход,
- сравнительный подход,
- доходный подход.
Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:
- рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице - руб. ;
- рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета денежной единице - руб. ;
- если подход не использовался, ставится "-".
Поле "Вес " - указываются весовые коэффициенты, установленные при проведении согласования результатов каждого из использованных в оценке подходов.

Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается итоговое значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других дополнительных затрат.
Удельный показатель стоимости земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр площади земельного участка, величина рассчитывается путем деления значения поля "Рыночная стоимость земельного участка" на значение поля "Площадь земельного участка".
"Нагрузка" на полезную площадь улучшений нового объекта недвижимости - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр полезной площади улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается путем деления значения поля "Рыночная стоимость земельного участка" на значение поля "Итого полезных площадей по улучшениям нового объекта недвижимости" .

Рыночная стоимость объекта с учетом условий
технического задания на оценку

Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора на присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости согласно техническому заданию на оценку оценщик может дополнить раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов" соответствующими данными и результатами оценки.

Коэффициенты

Коэффициент использования территории - определяется как отношение значения поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".
Плотность застройки - определяется как отношение значения поля "Площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".
Коэффициент полезных площадей - определяется как отношение значения поля "Итого полезных площадей по улучшениям нового объекта недвижимости" к значению "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".
Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты, характерные для сектора рынка недвижимости , к которому относится объект оценки.
Например, для жилых объектов характерными коэффициентами являются следующие:
- отношение общей площади квартир к общей площади улучшений ;
- отношение жилой площади квартир к общей площади квартир улучшений ;
- отношение строительного объема квартир к общей площади квартир улучшений .
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости - заполняется в процентах, указывается доля стоимости земли в общей стоимости нового объекта недвижимости в варианте НЭИ, рассчитанная в рамках доходного подхода.
Примечания - заполнение не регламентировано.
Принятые для заполнения обозначения:
"нет данных" - указывается в случае если требуемая для заполнения в данном поле характеристика объекта оценки имеет место, но информацией о ней оценщик не располагает;
"-" - указывается в случае если требуемая для заполнения в данном поле характеристика не присуща объекту оценки .



ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ


Общая площадь здания , кв. м, 20500
в том числе:
надземной части 18900
подземной части 1600

Назначение оценки Для принятия решения о передаче
земельного участка на инвести-
ционных условиях в соответствии
с Законом Санкт-Петербурга от
17.06.2004 N 282-43 "О порядке
предоставления объектов недви-
жимости, находящихся в собст-
венности Санкт-Петербурга, для
строительства и реконструкции"

Ограничения КГИОП Объект находится в пределах
Объединенной зоны охраны памят-
ников истории и культуры Петер-
бурга. При застройке участка
необходимо обязательное согла-
сование с КГИОП архитектурных
решений фасада будущего здания,
высоты и формы конька крыши

Транспортная доступность - общественным транспортом:
хорошая, остановка в 3 минутах
, до стан-
ции метро - 15 минут;
- автомобильным транспортом:
легковой без ограничений,
подъезд к объекту большегрузных
автомобилей ограничен

Показатели застройки земельного уча-
стка, кв. м:
- площадь застройки улучшениями 3400
нового объекта недвижимости ;
- площадь площадки для парковки 200
автомашин ;
- площадь автомобильных дорог; 600
- площадь газонов; 400
- площадь тротуаров; 256
- площадь контейнерных площадок 144

Данные о распределении площадей улучшений нового объекта
недвижимости и генерируемом доходе
--
Зани- Функция Доход от аренды Доход от продажи Площади помещений
маемыеисполь-
этажи зования ЕдиницыСтоимостьЕдиницыСтоимостьПолезная Общая
площадейизмере- аренды измере- продажи площадь,площадь,
ния ния кв. м кв. м
--
2-10 жилая - - $/кв. м 650 10000 нет
данных
--
1 ДДУ - - - - - 7592
--
1-10 иная не- 3520
коммер-
ческая
--
1-2 паркинг - - $/ 7000 1850 2000
много- машино-
этажный место
--
Итого полезных площадей по улучшениям нового объек- 11850 14812
та недвижимости:

Удельной показатель затрат на строи- 300
тельство, руб./кв. м общей площади улучшений нового
объекта недвижимости

- Сравнительный подход, В диапазоне
руб. от 1100000 до 1500000

Рыночная стоимость земельного участка -
с учетом затрат инвестора на при-
соединение к инженерным сетям, руб.


Доля стоимости земельного участка 11,6%
в общей стоимости нового объекта
недвижимости ,
%

Краткое описание объекта оценки Незастроенный земельный участок
прямоугольной формы с неровным
рельефом местности, вытянутый
вдоль шоссе

Дата осмотра объекта оценки 14.07.2003

Основание для проведения оценки Договор N 155-1/2003 от
16.07.2003

Данные о заказчике оценки объекта

Описательный адрес объекта оценкиОбъект расположен в квартале,
ограниченном ул. Коллонтай, ул.
Белышева, ул. Антонова-
Овсеенко, Дальневосточным пр.

Перечень документов по объекту оценки,по строительству торгового
использованных при проведения оценки центра, разработанные ООО
"Архитектурные мастерские
Иванова", согласованные с КГА.
2. Распоряжение от 01.07.2003
N 250-ра КГА "Об утверждении
проекта границ земельного
участка"

Общая площадь улучшений нового
объекта недвижимости, кв. м:
подземные этажи -
1-й этаж 29387
2-й этаж 16670
3-й этаж 11781

Данные о распределении площадей улучшений нового объекта
недвижимости и генерируемом доходе
--
Зани- Функция Доход от аренды Доход от продажи Площади помещений
маемыеисполь-
этажи зования ЕдиницыСтоимостьЕдиницыСтоимостьПолезная Общая
площадейизмере- аренды измере- продажи площадь,площадь,
ния ния кв. м кв. м
--
1 торговая$/кв. м 379 - - 19102 23877
в год
--
2 торговая$/кв. м 360 - - 10836 13545
в год
--
3 торговая$/кв. м 342 - - 7658 9573
в год
--
1-3 иные не- -
коммер-
ческие
--
Итого полезных площадей по улучшениям нового объек- 37595 46995
та недвижимости:

Тип улучшений нового объекта недвижи- Каркасное
мости по конструктивному исполнению
-
Рыночная стоимость земельного участка -
с учетом предполагаемых затрат
инвестора на строительство инженерных
коммуникаций, передаваемых в собст-
венность Санкт-Петербурга, руб.


<7> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<8> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.





Приложение 5
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости

ИНСТРУКЦИЯ
ПО ЗАПОЛНЕНИЮ ФОРМЫ "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ
И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


I. Исходные данные для расчета

Основные данные об объекте оценки

Вид объекта оценки - вносится следующее: "незастроенный земельный участок".
Адрес объекта оценки - заполняется согласно точному милицейскому адресу объекта или строительному адресу с обязательным указанием административного и строительного районов, квартала и корпуса .
Краткое описание объекта оценки - приводится краткое описание объекта оценки в произвольной форме.
Собственник объекта оценки - заполнение производится по следующей форме:
- объект является собственностью Санкт-Петербурга, балансодержатель - название;
- объект является собственностью Российской Федерации, балансодержатель - название;
- иное .
Нормативная цена земельного участка - заполняется в рублях, указывается величина нормативной цены земельного участка, определенная в соответствии с действующим законодательством.
Площадь земельного участка - заполняется в кв. м.

Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости


В названии подраздела в скобках необходимо указать, на основании какого документа использовались в отчете технико-экономические показатели, например: , .
В данном подразделе необходимо отразить указанные ниже показатели для нового объекта недвижимости, определенные в предпроектных предложениях, либо максимальные значения предусмотренных в Градостроительном регламенте диапазонов соответствующих показателей:
Общая площадь здания , в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Площадь застройки зданиями .
Строительный объем здания , в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Максимальная высота здания , сооружений и др.

Данные об отчете

Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения оценщиком осмотра объекта оценки .
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата составления отчета - календарная дата, на которую было сделано последнее изменение в отчете.
Иностранная валюта, используемая в оценке .
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб. - курс иностранной валюты, используемой в оценке , установленный Центральным банком РФ на дату проведения оценки. Указывается с той же точностью, что и ЦБ РФ .
Цель оценки - указывается цель в соответствии с СТО РОО 20-06-96.
Назначение оценки - указывается назначение в соответствии с техническим заданием, а также нормативный акт, в соответствии с которым необходимо проведение оценки.
Вид оцениваемой стоимости - указывается вид стоимости, подлежащей определению в соответствии с техническим заданием.
Действующим законодательством предусмотрены следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Основание для оценки - указывается номер договора на проведение оценки и дата его заключения.
Оцениваемые права:
На земельный участок - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- постоянное пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- аренда;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком ;
- безвозмездное срочное пользование.
На будущие улучшения - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- аренда ;
- иное.

Данные об оценщике

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения об оценщике :
наименование;
адрес места нахождения;
сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности;
сведения о страховом полисе;
ответственные исполнители - указываются фамилии и инициалы оценщиков и других специалистов, подписавших отчет.

Данные о заказчике оценки объекта

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения о заказчике оценки:
наименование;
адрес места нахождения.

Данные о собственнике объекта оценки

Наименование.
Адрес места нахождения.
Банковские реквизиты.

Общие сведения

Ограничения КГИОП - при наличии охранного статуса КГИОП у объекта оценки необходимо указать имеющиеся :
- памятник ФЗ ;
- памятник МЗ ;
- объект находится в пределах объединенной зоны охраны;
- объект находится в списке вновь выявленных объектов;
- объект находится в зоне регулируемой застройки;
- иное.
Необходимо указать виды ремонтно-реставрационных работ, предусмотренных по объекту, обязательные для согласования с КГИОП.
Обременения - указываются имеющиеся у объекта оценки обременения.
Характер рельефа участка - дается краткая описательная характеристика рельефа земельного участка, например:
- ровный рельеф;
- имеется уклон;
- наличие дефектов рельефа;
- иное.
Форма участка - дается краткое определение формы земельного участка, например:
- правильная форма;
- неправильная форма;
- конфигурация нерациональная;
- иное.
Наличие улучшений - выбирается вариант из списка:
- отсутствуют улучшения;
- временные сооружения;
- капитальные здания под снос;
- иное.
Описательный адрес объекта - указываются названия улиц, ограничивающих квартал, в котором расположен объект оценки. Перечисление начинается с той улицы, на которой непосредственно находится объект либо по отношению к которой он ближе расположен.
Общая характеристика микрорайона - дается характеристика окружающей застройки по функциональному использованию:
- жилая;
- административная;
- торговая;
- промышленная;
- смешанная ;
- иная.
Обеспеченность инженерной инфраструктурой - отмечаются факт наличия и возможности подключения объекта оценки к сетям инженерной инфраструктуры: водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление, слаботочные системы. По каждому из приведенных видов возможны следующие варианты:
- подведено;
- имеется возможность подключения к внутриквартальным сетям;
- имеется возможность подключения к магистральным сетям;
- отсутствует возможность подключения.
Перечень может быть дополнен.
Транспортная доступность и подъезд к объекту - дается краткая характеристика доступности к объекту и возможности подъезда к нему автомобильным транспортом.
Экологическое состояние окружающей среды - дается краткая характеристика экологического состояния окружающей среды вокруг объекта оценки и его локального местоположения.
Перечень документов по объекту оценки, обязательных для проведения оценки, - приводится перечень документов , например:
1. Распоряжение КГА от XX.XX.XXXX N XX "Об утверждении проекта границ земельного участка";
2. Заключение ГУ "Управление инвестиций" от ХХ.ХХ.ХХХХ N ХХ о величине затрат на строительство объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга.
Особые условия и принятые оценщиком допущения - заполнение не регламентировано.

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете

Наиболее эффективное использование земельного участка - указывается вариант использования земельного участка, выбранный в результате анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, проведенного в рамках данной оценки.
Разрешенное использование земельного участка по функциональному назначению - указываются предусмотренные Градостроительным регламентом, в случае отсутствия последнего - предпроектными предложениями, виды функционального использования земельного участка.
Возможность организации сопутствующего бизнеса - при наличии возможности организации на территории оцениваемого земельного участка сопутствующего бизнеса необходимо указать его вид , например, торговля автокосметикой, кафе и т.п.

Данные об условиях строительства

Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - указываются в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ. Например, 5000, прокладка водопроводной линии .
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям - указываются в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ.
Дополнительные затраты инвестора - указываются в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма и наименование затрат со ссылкой на устанавливающий их документ.
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство, - заполнение не регламентировано.
Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается сумма затрат на строительство улучшений нового объекта недвижимости .
Общий срок строительства - заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства - заполняется численным значением.

Данные об уровне риска, принятого в оценке

В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются следующие поля:
ставка дисконтирования - заполняется в процентах;
ставка капитализации - заполняется в процентах.
Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:
безрисковая ставка - заполняется в процентах;
ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.

III. Результаты расчета

Стоимостные показатели

Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:
- затратный подход,
- сравнительный подход,
- доходный подход.
Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:
- рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице - руб. ;
- рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета денежной единице - руб. ;
- если подход не использовался, ставится "-".
Поле "Вес " - указываются весовые коэффициенты, установленные при проведении согласования результатов каждого из использованных в оценке подходов.

Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается итоговое значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других дополнительных затрат.
Удельный показатель стоимости земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр площади земельного участка, величина рассчитывается путем деления значения поля "Рыночная стоимость земельного участка" на значение поля "Площадь земельного участка".

Рыночная стоимость объекта с учетом условий
технического задания на оценку

Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора на присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости согласно техническому заданию на оценку оценщик может дополнить раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов" соответствующими данными и результатами оценки.

Коэффициенты

Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости - заполняется в процентах, указывается доля стоимости земли в общей стоимости нового объекта недвижимости в варианте НЭИ, рассчитанная в рамках доходного подхода.
Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты, характерные для сектора рынка недвижимости , к которому относится объект оценки.

Примечания - заполнение не регламентировано.

Принятые для заполнения обозначения:
"нет данных" - указывается в случае если требуемая для заполнения в данном поле характеристика объекта оценки имеет место, но информацией о ней оценщик не располагает;
"-" - указывается в случае если требуемая для заполнения в данном поле характеристика не присуща объекту оценки .



ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ


Общая площадь здания , кв. м,
в том числе:
надземной части
подземной части

Цель оценки Для определения цены сделки
купли-продажи

Адрес места нахождения 191011, Санкт-Петербург,
ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й
подъезд

Банковские реквизиты Р/с 40702810055200113225
Петроградский ОСБ 1879
Северо-Западный банк Сбербанка
РФ, к/с 30101810500000000785,
БИК 044030635

Описательный адрес объекта оценкиОбъект расположен на участке,
ограниченном Пулковским шоссе,
благоустроенным газоном, мест-
ным проездом, свободной терри-
торией перед постом ГИБДД, рас-
положенным на расстоянии 250 м
от объекта оценки

Перечень документов по объекту оценки,от 19.12.2001 "Об утверждении
использованных при проведениипроекта границ земельного
оценки участка".
2. Распоряжение администрации
СПб N 1068-ра от 02.07.2002
"О предоставлении земельного
участка".
3. Предпроектные предложения,
выполненные ООО "Фаэтон-Строй-
сервис", согласованные с КГА.
4. Заключение ГУ "Управление
инвестиций" от 19.12.2001
N 5/377.
5. Согласование в/ч 03213 N 220
от 06.06.2001.
6. Разрешительные и согласова-
тельные письма.

Способ оценки затрат и документы поРасчет затрат на строительство
объекту, использованные для расчетапроводился оценщиком самостоя-
затрат на строительство тельно

- Затратный подход, - -
руб.

Рыночная стоимость земельного участка -
с учетом затрат инвестора на присо-
единение к инженерным сетям, руб.


<9> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<10> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.





Приложение 6
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости

ИНСТРУКЦИЯ
ПО ЗАПОЛНЕНИЮ ФОРМЫ "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ
И ВЫВОДОВ" ДЛЯ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


I. Исходные данные для расчета

Основные данные об объекте оценки

Вид объекта оценки - выбирается один из следующих вариантов:
- здание , подлежащее реконструкции или капитальному ремонту;
- незаконченный строительством объект;
- готовый объект.
Адрес объекта - заполняется согласно точному милицейскому адресу объекта или строительному адресу с обязательным указанием административного и строительного районов, квартала и корпуса .
Краткое описание объекта оценки - приводится краткое описание объекта оценки в произвольной форме.
Собственник объекта оценки - заполнение производится по следующей форме:
- объект является собственностью Санкт-Петербурга, балансодержатель - название;
- объект является собственностью Российской Федерации, балансодержатель - название;
- иное .
Балансовая стоимость объекта оценки - заполняется в рублях, величина балансовой стоимости существующих улучшений в соответствии с техническими паспортами зданий с указанием даты, на которую определена данная стоимость.
Год постройки - указывается год постройки существующих улучшений.
Этажность - указывается количество этажей существующих улучшений. Возможны следующие особые случаи:
- если здание переменной этажности - указывается количество этажей по секциям различной этажности, например, 3-5-12;
- если существующие улучшения состоят из нескольких зданий, сооружений - приводится перечень последних с указанием этажности по каждому из них.
Общая площадь существующих улучшений - заполняется в кв. м.
Площадь застройки существующими улучшениями - заполняется в кв. м.
Строительный объем существующих улучшений - заполняется в куб. м.
Площадь земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту, - заполняется в кв. м.
Нормативная цена земельного участка - заполняется в рублях, указывается величина нормативной цены относящегося к объекту оценки земельного участка, определенная в соответствии с действующим законодательством.
Текущее использование объекта оценки - указывается, используется ли на дату проведения оценки объект оценки или нет, если да, то отмечается текущее функциональное использование.
Текущее техническое состояние объекта - указывается состояние объекта, определенное на дату проведения оценки.
Физический износ существующих улучшений по документам - заполняется в %, указывается в соответствии с предоставленными для проведения оценки документами .

Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости


В названии подраздела в скобках необходимо указать, на основании какого документа использовались в отчете технико-экономические показатели, например: , .
В данном подразделе необходимо отразить указанные ниже показатели для нового объекта недвижимости, определенные в предпроектных предложениях, либо максимальные значения предусмотренных в Градостроительном регламенте диапазонов соответствующих показателей:
Общая площадь здания , в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Площадь застройки зданиями .
Строительный объем здания , в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Максимальная высота здания , сооружений и др.

Данные об отчете

Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения оценщиком осмотра объекта оценки .
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата составления отчета - календарная дата, на которую было сделано последнее изменение в отчете.
Иностранная валюта, используемая в оценке, - указывается наименование иностранной валюты, в которой согласно техническому заданию должен быть выражен итоговый результат оценки. В случае если нет соответствующего требования в техническом задании, оценщик может использовать иностранную валюту для выражения промежуточных результатов оценки и итогового результата , например, доллар США.
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб. - курс иностранной валюты, используемой в оценке, установленный Центральным банком РФ на дату проведения оценки. Указывается с той же точностью, что и ЦБ РФ .
Цель оценки - указывается цель в соответствии с СТО РОО 20-06-96.
Назначение оценки - указывается назначение в соответствии с техническим заданием, а также нормативный акт, в соответствии с которым необходимо проведение оценки.
Вид оцениваемой стоимости - указывается вид стоимости, подлежащей определению в соответствии с техническим заданием.
Действующим законодательством предусмотрены следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Основание для оценки - указывается номер договора на проведение оценки и дата его заключения.
Оцениваемые права:
На земельный участок - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- постоянное пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- аренда;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком ;
- безвозмездное срочное пользование.
На улучшения - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- аренда
- иное.

Данные об оценщике

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения об оценщике :
наименование;
адрес места нахождения;
сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности;
сведения о страховом полисе;
ответственные исполнители - указываются фамилии и инициалы оценщиков и других специалистов, подписавших отчет.

Данные о заказчике оценки объекта

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения о заказчике оценки:
наименование;
адрес места нахождения.

Данные о собственнике объекта оценки

Наименование.
Адрес места нахождения.
Банковские реквизиты.

Общие сведения

Ограничения КГИОП - при наличии охранного статуса КГИОП у объекта оценки необходимо указать имеющиеся :
- памятник ФЗ ;
- памятник МЗ ;
- объект находится в пределах объединенной зоны охраны;
- объект находится в списке вновь выявленных объектов;
- объект находится в зоне регулируемой застройки;
- иное.
Необходимо указать виды ремонтно-реставрационных работ, предусмотренных по объекту, обязательных для согласования с КГИОП.
Обременения - указываются имеющиеся у объекта оценки обременения.
Описательный адрес объекта - указываются названия улиц, ограничивающих квартал, в котором расположен объект оценки. Перечисление начинается с той улицы, на которой непосредственно находится объект, либо по отношению к которой он ближе расположен.
Общая характеристика микрорайона - дается характеристика окружающей застройки по функциональному использованию:
- жилая;
- административная;
- торговая;
- промышленная;
- смешанная ;
- иная.
Обеспеченность инженерной инфраструктурой - отмечаются факт наличия и возможности подключения объекта оценки к сетям инженерной инфраструктуры: водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление, слаботочные системы. По каждому из приведенных видов возможны следующие варианты:
- подведено;
- имеется возможность подключения к внутриквартальным сетям;
- имеется возможность подключения к магистральным сетям;
- отсутствует возможность подключения;
- требуется проведение ремонтных работ.
Перечень может быть дополнен.
Транспортная доступность - дается краткая характеристика доступности к объекту по видам транспорта:
- общественный ;
- автомобильный ;
- железнодорожный ;
- водный .
Экологическое состояние окружающей среды - дается краткая характеристика экологического состояния окружающей среды вокруг объекта оценки и его локального местоположения.
Перечень документов по объекту оценки, обязательных для проведения оценки, - приводится перечень документов , например:
1. Технический паспорт на здание с результатами текущей инвентаризации.
2. Ведомость помещений.
3. Поэтажные планы.
Особые условия и принятые оценщиком допущения - заполнение не регламентировано.

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете

Наиболее эффективное использование объекта:
- участка как условно свободного - указывается вариант использования земельного участка как условно свободного , выбранный в результате анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, проведенного в рамках данной оценки;
- участка с существующей застройкой - указывается вариант использования земельного участка с имеющейся застройкой, выбранный в результате анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, проведенного в рамках данной оценки.
Разрешенное использование земельного участка по функциональному назначению - дается перечень разрешенных функций согласно Градостроительному регламенту, при отсутствии последнего - согласно предпроектным предложениям.

Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка
как условно свободного

Этажность улучшений нового объекта недвижимости - указывается количество этажей улучшений нового объекта недвижимости. Возможны следующие особые случаи:
- если здание переменной этажности - указывается количество этажей по секциям различной этажности, например, 3-5-12;
- если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений - приводится перечень последних с указанием этажности по каждому из них.
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости - заполняется в кв. м с разделением на:
- надземную часть ;
- подземную часть .
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с указанием значений общей площади по каждому из них в отдельности .
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости по этажам - заполняется в кв. м.
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с указанием значений общих площадей по этажам каждого из них.
Показатели застройки земельного участка - заполняется в кв. м, указываются все имеющиеся по объекту оценки значения следующих показателей:
- площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости - обязательное заполнение;
- площадь площадки для парковки автомашин - обязательное заполнение;
- площадь автомобильных дорог;
- площадь газонов;
- площадь тротуаров;
- площадь контейнерных площадок.
Перечень может быть дополнен.
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости - заполняется в куб. м с разделением на:
- надземную часть ;
- подземную часть .
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с указанием значений строительного объема по каждому из них .

Данные о распределении площадей улучшений
нового объекта недвижимости и генерируемом доходе


Целью заполнения этого подраздела является краткое представление структуры улучшений нового объекта недвижимости по критериям:
- функциональное использование площадей:
- распределение площадей с учетом функции использования по этажам;
- деление на площади коммерческие и некоммерческие.
Функция использования площадей - вносится каждая присутствующая в улучшениях нового объекта недвижимости функция использования. Возможные варианты функций использования:
- жилая;
- офисная;
- торговая;
- производственная;
- складская;
- общественного питания;
- бытового обслуживания;
- культурно-развлекательная;
- спортивно-оздоровительная;
- гостиничная;
- социального назначения ;
- автосервис;
- многоэтажная автостоянка закрытого или открытого типа ;
- иная некоммерческая .
Перечень может быть дополнен.
Занимаемые этажи - поле заполняется для каждой имеющейся в улучшениях нового объекта недвижимости функции использования.
Доход от аренды - следует заполнять для площадей таких функций использования, доход от которых рассчитан из предположения сдачи площадей в аренду.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие поля:
Единицы измерения - единица измерения арендной ставки, например, руб./кв. м в год, руб./машино-место паркинга в год.
Стоимость аренды - рыночная величина арендной ставки в указанных единицах измерения.
Доход от продажи - следует заполнять для площадей таких функций использования, доход от которых рассчитан из предположения продажи площадей.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие поля:
Единицы измерения - единица измерения стоимости продажи, например, руб./кв. м общей площади квартиры, руб./машино-место в паркинге.
Стоимость продажи - рыночная величина стоимости продажи в указанных единицах измерения.
Площади помещений - предусматривает два поля:
Полезная площадь - заполняется в кв. м, поле, обязательное для заполнения по функциям использования, которые генерируют доход, например:
- для жилой - это сумма общих площадей квартир, иными словами - это та площадь, за которую платит конечный покупатель - будущий собственник квартиры;
- для офисной, торговой и т.п. - это сумма площадей, за которую уплачивается либо арендная плата при сдаче помещений в аренду, либо стоимость при продаже помещений в собственность;
- для гостиничной - это сумма площадей гостиничных номеров;
- для паркингов - это общая площадь паркинга, уменьшенная на площадь служебных помещений для обслуживающего и дежурного персонала, технического назначения, санитарных узлов и т.п.; иными словами - это площадь собственно парковочных машино-мест и проездов к ним.
Общая площадь - заполняется в кв. м по каждой функции использования.
Для площадей с функциями использования, не приносящими доход, -обязательное заполнение.
Для площадей с функциями использования, приносящими доход , возможны два варианта заполнения:
1. Если есть информация об общей площади помещений каждой из функций использования, - значения указываются в отведенных для этого полях и в сумме должны составить величину, равную значению поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".
2. Если нет информации об общей площади помещений каждой из функций использования, - таблица "Данные о распределении площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе" дополняется строкой с названием "иная некоммерческая площадь" ;
в добавленной строке в поле "Общая площадь" указывается сумма площадей помещений, не отнесенных ни к одной из перечисленных функций использования и не генерирующих доход . В этом случае проверкой служит равенство между величиной общей площади улучшений нового объекта недвижимости и суммой значений полезных площадей по функциям использования, генерирующим доход, и значений общих площадей функций использования, не генерирующих доход .

Данные об условиях строительства


Тип улучшений нового объекта недвижимости по конструктивному исполнению - выбирается вариант из списка:
- с продольными и поперечными несущими конструкциями;
- каркасное;
- бескаркасное;
- с неполным каркасом;
- блочное;
- смешанное.
Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается сумма затрат на строительство улучшений нового объекта.
Удельный показатель затрат на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр общей площади улучшений нового объекта недвижимости.
Общий срок строительства - заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства - заполняется численным значением.

Стоимостные показатели


Рыночная стоимость земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице , указывается значение рыночной стоимости земельного участка как условно свободного, полученное в рамках анализа НЭИ при условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других дополнительных затрат.
Удельный показатель рыночной стоимости земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр площади земельного участка.
"Нагрузка" на полезную площадь улучшений нового объекта недвижимости - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр полезной площади улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается путем деления значения поля "Рыночная стоимость земельного участка" на значение поля "Итого полезных площадей по улучшениям нового объекта недвижимости" .
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости - заполняется в процентах, указывается доля стоимости земли в общей стоимости нового объекта недвижимости в варианте НЭИ земельного участка как условно свободного, рассчитанная в рамках доходного подхода .

Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного
участка с существующей застройкой

Данный подраздел заполняется по аналогичному алгоритму и руководствуясь теми же терминами и определениями, что и предыдущий - "Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка как условно свободного". Необходимо заполнить следующие поля для нового объекта недвижимости, выбранного в результате анализа НЭИ земельного участка с существующей застройкой:
этажность улучшений нового объекта недвижимости;
общая площадь улучшений нового объекта недвижимости;
показатели застройки земельного участка;
строительный объем улучшений нового объекта недвижимости.

Данные о распределении площадей улучшений
нового объекта недвижимости и генерируемом доходе


Функция использования площадей.
Занимаемые этажи.
Доход от аренды:
единицы измерения;
стоимость аренды.
Доход от продажи:
единицы измерения;
стоимость продажи.
Площади помещений:
полезная площадь;
общая площадь.

Данные об условиях строительства


Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ. Например, 300000 долларов США, справка ГУ "Управление инвестиций" от 08.04.2002 N 5/10098.
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ. Например, 30000 долларов США, справка ГУ "Управление инвестиций" от 05.07.2002 N 23/5-02.
Дополнительные затраты инвестора - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. , приводится сумма и наименование затрат со ссылкой на устанавливающий их документ. Например, 2442000 долларов США, письмо Центра санэпиднадзора от 18.07.2003 N 13-02-10-1459.
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство , - заполнение не регламентировано.
Тип улучшений нового объекта недвижимости по конструктивному исполнению - выбирается вариант из списка:
- с продольными и поперечными несущими конструкциями;
- каркасное;
- бескаркасное;
- с неполным каркасом;
- блочное;
- смешанное.
Полная восстановительная стоимость - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается величина полной восстановительной стоимости объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода.
Накопленный износ - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается величина накопленного износа объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода.
Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается сумма затрат на строительство , учтенные при расчете стоимости объекта в варианте НЭИ в рамках доходного подхода).
Удельный показатель затрат на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр общей площади улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается путем деления значения поля "Затраты на строительство " на значение поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".
Общий срок строительства - заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства - заполняется численным значением.

Данные об уровне риска, принятого в оценке

В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются следующие поля:
ставка дисконтирования - заполняется в процентах;
ставка капитализации - заполняется в процентах.
Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:
безрисковая ставка - заполняется в процентах;
ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.

III. Результаты расчета

Стоимостные показатели

Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:
- рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице - руб. ;
- рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета денежной единице - руб. ;
- если подход не использовался, ставится "-".
Поле "Вес " - указываются весовые коэффициенты, установленные при проведении согласования результатов каждого из использованных в оценке подходов.

Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , указывается итоговое значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других дополнительных затрат.
Удельный показатель стоимости объекта оценки на 1 кв. м общей площади существующих улучшений - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. на 1 квадратный метр общей площади существующих улучшений, значение рассчитывается путем деления величины рыночной стоимости объекта оценки на величину общей площади существующих улучшений .

Рыночная стоимость объекта с учетом условий
технического задания на оценку

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат инвестора на присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом дополнительных затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. , данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.
В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости согласно техническому заданию на оценку оценщик может дополнить раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов" соответствующими данными и результатами оценки.

Коэффициенты

Коэффициент использования территории - определяется как отношение значения поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".
Плотность застройки - определяется как отношение значения поля "Площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".
Приведенная высота - определяется как отношение значения поля "Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".
Общий коэффициент полезных площадей - определяется как отношение значения поля "Итого полезных площадей по улучшениям нового объекта недвижимости" к значению поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".
Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты, характерные для сектора рынка недвижимости , к которому относится объект оценки.
Например, для жилых объектов характерными коэффициентами являются следующие:
- отношение общей площади квартир к общей площади улучшений ;
- отношение жилой площади квартир к общей площади квартир улучшений .
Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости в текущем состоянии - заполняется в процентах, указывается доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости в текущем состоянии, рассчитывается как отношение значения поля "Полная восстановительная стоимость", уменьшенного на значение поля "Накопленный износ", к сумме значений полей "Рыночная стоимость земельного участка" и "Полная восстановительная стоимость", уменьшенной на значение поля "Накопленный износ".
Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости при новом строительстве - заполняется в процентах, указывается доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости при условии нового строительства, рассчитывается по результатам оценки варианта НЭИ земельного участка как условно свободного в рамках доходного подхода .
Проверкой является следующее равенство: сумма значений полей "Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости при новом строительстве, %" и "Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости , %" должна быть равна 100%.

Примечания - заполнение не регламентировано.

Принятые для заполнения обозначения:
"нет данных" - указывается в случае, если требуемая для заполнения в данном поле характеристика объекта оценки имеет место, но информацией о ней оценщик не располагает;
"-" - указывается в случае, если требуемая для заполнения в данном поле характеристика не присуща объекту оценки .



ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ


Физический износ существующих улуч-
шений по документам, %

Дата составления отчета 23.07.2002

- на земельный участок Аренда

Адрес места нахождения 192007, Санкт-Петербург,
Лиговский пр., дом 249

Обеспеченность инженерной инфраструк-В районе дислокации объекта
турой оценки имеются сети городского
коммунального водопровода, го-
родской коммунальной общесплав-
ной канализации, электроснаб-
жения. Требуется проведение
ремонтных работ

Перечень документов по объекту оценки,ние.
использованных при проведении оценки 2. Ведомость помещений.
3. Поэтажные планы.
4. Градостроительный регламент
N ГР-0262, утвержденный КГА.
5. Предпроектные предложения
по реконструкции жилого дома,
разработанные ООО "Архитектур-
ные мастерские Иванова", согла-
сованные с КГА.
6. Разрешительные и согласова-
тельные письма: КэиИО,
Ленэнерго, Водоканал, ГУП
"Метрополитен", СЗ ДПР, УСПХ,
КЗРиЗ, ТУ Василеостровского
р-на.

Общая площадь улучшений нового объек- 5000
та недвижимости, кв. м, в том числе:
надземной части 4300
подземной части 700

Данные о распределении площадей улучшений
нового объекта недвижимости и генерируемом доходе

--
Зани- Функция Доход от аренды Доход от продажи Площади помещений
маемыеисполь-
этажи зования ЕдиницыСтоимостьЕдиницыСтоимостьПолезная Общая
площадейизмере- аренды измере- продажи площадь,площадь,
ния ния кв. м кв. м
--
1 офисная $/кв. м 204 - - 600 750
в год
--
2 офисная $/кв. м 180 - - 650 812
в год
--
3-ман-офисная $/кв. м 150 - - 2350 2938
сарда в год
--
1-ман-Иная не- - - - - - 700
сарда коммер-
ческая
--
подвалТехниче- - - - - - 700
ские по-
мещения
--
Итого: 3600 4900

Доля стоимости земельного участка 15%
в общей стоимости нового объекта не-
движимости , %

Показатели застройки земельного участ-
ка, кв. м:
- площадь застройки улучшениями нового 500
объекта недвижимости ;
- площадь площадки для парковки -
автомашин ;
- площадь автомобильных дорог;
- площадь газонов;
- площадь тротуаров;
- площадь контейнерных площадок
-
Данные об условиях строительства


Стоимостные показатели

Рыночная стоимость объекта оценки с -
учетом предполагаемых затрат инвестора
на строительство инженерных коммуника-
ций, передаваемых в собственность
Санкт-Петербурга, руб.

Доля стоимости улучшений в общей сто- 85%
имости объекта недвижимости при новом
строительстве, %